1. W jaki sposób dokonać przeniesienia praw do lokalu mieszkalnego na rzecz córki, aby Spółdzielnia - developer był prawnie obowiązany, w ramach wykonania umowy, zawrzeć z córką przyrzeczoną umowę przeniesienia własności przedmiotowego lokalu?

2. Czy istnieją konsekwencje podatkowe związane z faktem przeniesienia praw do lokalu na rzecz jego córki w sytuacji gdy Pan X w latach X skorzystał z ulgi budowlanej na zakup mieszkania?

1.1 Istnieje kilka możliwości przeniesienia praw do lokalu na rzecz córki:

a) cesja praw do lokalu, przysługujących cedentowi na rzecz jego córki (cesjonariusz) wraz z poinformowaniem o tym fakcie developera .
b) zmiana umowy w ten sposób, że Spółdzielnia w ramach wykonania umowy dokona przeniesienia praw własności do lokalu na rzecz córki (wymagana zgoda Spółdzielni na zmianę umowy);

1.2. Nie istnieje możliwość zmuszenia Spółdzielni-developera do zawarcia umowy przyrzeczonej w ramach wykonania zobowiązania z umowy

2. W związku z przelewem praw wynikających z umowy ze Spółdzielnią na rzecz córki, pan X nie będzie obowiązany do poniesienia negatywnych konsekwencji podatkowych związanych z koniecznością doliczenia do podatku należnego kwoty poprzednio odliczonych wydatków na zakup lokalu mieszkalnego z uwagi na treść przepisu art. 27a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2002 r.

1. Wskazany powyżej stan faktyczny wskazuje na fakt zawarcia umowy na mocy której, Spółdzielnia zobowiązała się do przeniesienia na rzecz pana X prawa
do współużytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze współwłaścicielem w częściach wspólnych budynku oraz własności lokalu wskazanego w umowie. Pomimo, że stroną przedmiotowej umowy jest spółdzielnia mieszkaniowa to nie mamy tutaj do czynienia z nabywaniem prawa do lokalu spółdzielczego, a z umową zobowiązującą spółdzielnię do zawarcia umowy przyrzeczonej w postaci przeniesienia własności wskazanego lokalu na rzecz pana X (który nigdy nie był, ani nie jest członkiem Spółdzielni).
Taki stan faktyczny budzi wątpliwości co do zgodności z prawem postępowania spółdzielni, której celem, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni i ich rodzin. Natomiast art. 1 ust. 6 ustawy stwierdza, że co prawda spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą, ale tylko o ile jest to w bezpośrednim związku z realizacją celu głównego spółdzielni tzn. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni. Poniższe rozważania opierają się na założeniu, że Spółdzielnia mogła prowadzić działalność stricte deweloperską.

Podstawowy problem, jaki nasuwa się po analizie przedstawionego stanu faktycznego, jest ustalenie prawnego charakteru zawartej umowy. Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin w ciągu którego ma być ona zawarta. Powstaje pytanie czy sformułowanie umowy, który stanowi że:
W ciągu 60 dni od wpłaty ostatniej raty Spółdzielnia zawiadomi Inwestora o terminie aktu notarialnego mocą którego przeniesie na Inwestora prawo współużytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze współwłasnością części wspólnych budynku oraz własnością lokalu nr 66. oraz § 5 ust 2 umowy przedwstępnej że: ostateczne rozliczenie kosztów inwestycji nastąpi do dnia …….. można potraktować jako wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?
Należy stwierdzić, że przedstawione zapisy umowne nie spełniają wymogów określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w art. 389 k. c. i to nawet jeśli weźmiemy pod uwagę dość liberalną interpretację przepisów dokonywaną w tym zakresie przez Sąd Najwyższy. Oznacza to, że zawarta pomiędzy panem X a Spółdzielnią umowa nie jest umową przedwstępną a zwykłą umową, w której Spółdzielnia zobowiązuje się do zawarcia umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu. Z uwagi na treść zawartej umowy, jej konstrukcję, możliwe są następujące warianty przeniesienia praw do lokalu na rzecz córki:

a) Cesja praw w związku z zawarciem umowy przedwstępnej ze Spółdzielnią

Zgodnie z art. 509 k.c. wierzyciel może bez zgody dłużnika dokonać przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Z uwagi na fakt, iż umowa przedwstępna nie wprowadza zakazu dokonywania cesji praw przysługujących na jej podstawie a także brak jest wyraźnego ustawowego zakazu do dokonywania tego rodzaju czynności, należy stwierdzić, że czynność prawna będzie ważna i wywoła skutek prawny w postaci przeniesienia praw na rzecz córki.
Do dokonania przelewu wierzytelności wystarczy umowa darowizny w zwykłej formie pisemnej, na podstawie której pan X dokona przeniesienia przysługujących mu praw lokalu na rzecz córki. Następnie pan X powinien niezwłocznie pisemnie (za poświadczeniem odbioru) poinformować Spółdzielnię o fakcie dokonania przelewu praw na rzecz swojej córki. Należy także mieć na względzie, że zgodnie z art. 513 § 1 dłużnikowi przysługują przeciwko nabywcy wierzytelności wszelkie zarzuty, które miał przeciwko zbywcy w chwili powzięcia wiadomości o przelewie. W związku z dokonaną umową darowizny nie powstaje obowiązek podatkowy, o którym mowa w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż jak wskazuje art. 1 ust. 1d ustawy, podatkowi podlegają tylko umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
W związku z umową darowizny nie powstanie również obowiązek podatkowy wynikający z ustawy po podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ust.1 ustawy po podatku od spadków i darowizn m.in. zwalnia się od podatku nabycie praw majątkowych przez zstępnych, jeśli zgłoszą nabycie praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od powstania obowiązku podatkowego. Dlatego też, aby córka mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa powyżej winna w ciągu miesiąca od dokonania przelewu praw do lokalu, zgłosić ten fakt we właściwym urzędzie skarbowym.

b) Drugim sposobem przeniesienia praw przysługujących na podstawie umowy jest jej zmiana. Należałoby w komparycji umowy dodać, że stroną umowy obok Inwestora i Spółdzielni jest także Korzystający, którym jest córka. Należałby również dokonać zmiany w ten sposób, że Spółdzielnia zobowiąże się do przeniesienia prawa własności lokalu wraz z prawem współużytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze współwłasnością w częściach wspólnych budynku na rzecz Korzystającego tj. córki.
Wadą tego rozwiązania jest jednak konieczność uzyskania zgody Spółdzielni na taką zmianę.

1.2 W oparciu o przedstawiony stan faktyczny oraz w świetle uwag poczynionych w pkt 1.1. należy stwierdzić, iż nie ma obecnie możliwości prawnego zmuszenia Developera - Spółdzielni do zawarcia przyrzeczonej umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu wraz z prawem współużytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze współwłasnością w częściach wspólnych budynku. Umowa z nie spełnia wymogów, jakie Kodeks cywilny ustanawia, aby można było mówić o zawarciu umowy przedwstępnej. Ponadto umowa nie jest zawarta w formie aktu notarialnego i w związku z obecną redakcją art. 390 kodeksu cywilnego nie ma możliwości uzyskania wyroku sądowego, który zastąpiłby złożone przed notariuszem oświadczenie zobowiązanej Spółdzielni-developera przenoszące własność przedmiotowego lokalu. W przypadku nie wywiązania się przez Spółdzielnię-developera z zobowiązania do przeniesienia własności przedmiotowego lokalu, możliwe jest jedynie dochodzenie odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy .

2. Pan X w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nabycia lokalu,
w zeznaniu podatkowym za rok ….. skorzystał z ulgi podatkowej tzw. dużej ulgi budowlanej, o której mowa w art. 27a ust. 1 pkt 1 d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stan prawny na dzień 01.01.2000 r.) poprzez pomniejszenie naliczonego podatku o 19 % wydatków poniesionych na zakup nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego. Z uwagi na limit dopuszczalnych odliczeń w danym roku podatkowym, pan X dokonał ponownego odliczenia pozostałej kwoty przysługującej ulgi w zeznaniu podatkowym za rok …….
W związku z tym powstaje pytanie, czy ewentualne przeniesienie praw do lokalu na rzecz córki, nie spowoduje konieczności doliczenia, w roku podatkowym, w którym takie przeniesienie miałoby miejsce, do należnego podatku kwoty wydatków, o którą pomniejszony został podatek naliczony za lata …….
Należy stwierdzić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie dotyczącym obowiązkowego zwrotu ulgi (art. 27 ust 13 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie nakładają na podatnika obowiązku zwrotu wykorzystanej ulgi, o której mowa w art. 27 ust 1 pkt 1 d. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wskazano w piśmie Zastępcy Dyrektora Departamentu Podatków Bezpośrednich Ministerstwa Finansów z dnia 21 listopada 2005 r. (PB5/MC-066-88-1171/05) zarówno w obecnym stanie prawnym, jak i obowiązującym w latach 1997-2001, jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na cele określone w art. 27a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r., a następnie:
1) wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład,
2) w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy,
3) po roku, w którym dokonano odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków, z wyjątkiem gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu,
4) wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez tę kasę,
5) przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem dzieci własnych lub przysposobionych
- to jest obowiązany do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, doliczyć odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z żadnym z przedstawionych powyżej warunków, o których mowa w art. 27a ust. 13 ww. ustawy, co sprawia, że organy skarbowe nie mają prawnych podstaw do żądania obowiązkowego powiększenia podatku należnego o wartość dużej ulgi budowlanej, z której pan X korzystał w latach …... Potwierdzeniem takiej interpretacji przepisów jest pismo Zastępcy Dyrektora Departamentu Podatków Bezpośrednich z 11 marca 2005 r. (PB5/KD-033-18-233/05) gdzie wskazano wyraźnie, że:
Równocześnie, ust. 13 w art. 27a ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2001 r., mający zastosowanie do zdarzeń powstałych także po tym dniu (na mocy art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz. U. 2001 r. Nr 134 poz. 1509 ze zm.), nie przewidywał - jako okoliczności powodującej utratę prawa do ulgi - przekazania w drodze darowizny prawa do zakupu lokalu mieszkalnego. Tym samym, w stanie faktycznym opisanym w piśmie, nie zachodzi konieczność zwrotu dokonanych wcześniej odliczeń z tytułu wniesionych przez podatników wpłat na poczet zakupu lokalu mieszkalnego od developera.

Zaistniałe w przedstawionym stanie faktycznym problemy z nabyciem prawa własności do przedmiotowego lokalu wynikają z zawarcia niewłaściwej umowy, która tylko pozornie jest umową przedwstępną. Umowa sprawia wrażenie napisanej w taki sposób, aby chroniła wyłącznie interesy Spółdzielni. Jedyne czego można domagać się od Spółdzielni w związku z zawartą umową, to dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, określonych w art. 471 kodeksu cywilnego, w związku z nie wywiązaniem się z zobowiązania zaciągniętego przez Spółdzielnię.

PODSTAWA PRAWNA.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity Dz. U. 2000 Nr 14 poz. 176);
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93);
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst
jednolity Dz. U. 2005 Nr 41 poz. 399);
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity
Dz. U. 2003 Nr 119 poz. 1116).

Autor:
Wojciech Grondys - Senior Lawyer
Nadzór merytoryczny:
Rafał Kałkusiński - radca prawny